„
Steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten und niedrige Zinsen machen Immobilien als Anlageobjekt nach wie vor interessant“, sagt Diplom-Finanzwirt Matthias Winkler (Bild),
Steuerberater bei der Regensburger Steuerberatungsgesellschaft SH+C Wagner Bumes Winkler GmbH. Neben
Abschreibungen und Zinsen können auch noch weitere
Werbungskosten für vermietete Wohnungen und Häuser steuermindernd geltend gemacht werden.
Die
Anschaffungs- und
Herstellungskosten von vermieteten Immobilien werden grundsätzlich auf 50 Jahre verteilt beziehungsweise mit zwei Prozent pro Jahr abgeschrieben. Für vor 1925 errichtete Gebäude beträgt der
Abschreibungssatz jährlich 2,5 Prozent. Die Kosten für den Grund und Boden sind allerdings nicht abschreibungsfähig und aus einem Gesamtkaufpreis herauszurechnen. Mit dem Gebäude können auch die anteiligen
Erwerbsnebenkosten wie die Notar- und
Grundbuchkosten, die
Grunderwerbsteuer sowie etwaige Maklergebühren abgeschrieben werden.
„Deutlich höhere
Abschreibungen sind mit Denkmalschutzimmobilien möglich“, erläutert Steuerexperte Winkler. Bei anerkannten Baudenkmälern oder Gebäuden in ausgewiesenen Sanierungsgebieten, können von den aufgewendeten
Sanierungskosten in den ersten acht Jahren jeweils neun Prozent und in den darauffolgenden vier Jahren jeweils sieben Prozent steuermindernd geltend gemacht werden. Die Altbausubstanz solcher Immobilien wird mit der Normalabschreibung von zwei Prozent oder 2,5 Prozent abgeschrieben.
Werden nach dem Erwerb einer gebrauchten Immobilie zunächst umfangreiche Renovierungen und Modernisierungen getätigt, sind die dafür anfallenden Kosten steuerlich absetzbar. Für einen sofortigen Abzug als
Werbungskosten ist allerdings Voraussetzung, dass sich weder Standard noch Nutzfläche der Immobilie erhöhen. Zu diesen
Aufwendungen gehören beispielsweise ein neuer Außenanstrich, die Reparatur der Heizungsanlage oder eine Treppenhausrenovierung. Sofern eine Erweiterung der Nutzfläche oder eine Standarderhöhung eintritt, sind die Kosten auf die steuerliche Nutzungsdauer zu verteilen und nur jährlich mit zwei beziehungsweise 2,5 Prozent abzugsfähig. Eine Ausnahme gilt nur, wenn der
Herstellungsaufwand pro Baumaßnahme im Kalenderjahr 4.000 Euro nicht übersteigt.
Übersteigen die Reparatur- und
Modernisierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Immobilienkauf 15 Prozent des Gebäudekaufpreises, können die Kosten nach Auffassung der Finanzverwaltung nicht mehr als Werbungskosten in voller Höhe geltend gemacht werden. Die Kosten sind dann als anschaffungsnaher Herstellungsaufwand auf die steuerliche Nutzungsdauer des Gebäudes zu verteilen und mit der Altbausubstanz abzuschreiben.
„Bei einem fremdfinanzierten Immobilienerwerb ist die Vereinbarung eines Disagios steuerlich attraktiv“, erläutert SH+C-Steuerberater Winkler. Abzugsfähig ist dabei ein marktübliches
Disagio wie beispielsweise fünf Prozent der
Darlehenssumme bei einem Darlehen mit fünfjähriger Zinsbindung. Das Disagio ist im Jahr der Darlehensauszahlung sofort in vollem Umfang abzugsfähig und mindert so die steuerlichen Einkünfte des
Investors.
Weitere Steuergestaltungen sind laut Winkler bei Angehörigenmietverträgen möglich. Wenn diese fremdüblich vollzogen werden und eine Miete in Höhe von mindestens 66 % der ortsüblichen Miete vereinbart ist, können die Werbungskosten durch den Vermieter in voller Höhe geltend gemacht werden. Insgesamt sieht Steuerexperte Winkler Immobilien als inflationssichere
Wertanlage, die durch steuerliche Absetzmöglichkeiten zusätzlich attraktiv sind.
(Stand: 2015)
Quelle:
SH+C Wagner Bumes Winkler GmbH, Steuerberatungsgesellschaft, Regensburg, www.shc.de
letzte Änderung E.R.
am 23.03.2023
Bild:
SH+C Wagner Bumes Winkler GmbH, Steuerberatungsgesellschaft, Regensburg, www.shc.de
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26.01.2015 19:04:30 - Gast
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